Nr. 791/C/1675/III-5/2015
2015
PDV expediat la Înalta Curte de Casație și Justiție la 5 iunie 2015
Doamnei
judecător dr. Livia Doina STANCIU
PREȘEDINTELE ÎNALTEI CURȚI DE CASAȚIE ȘI JUSTIȚIE
Cu referire la adresa nr. 200 din 18 martie 2015, am onoarea să vă transmit alăturat punctul de vedere formulat de Ministerul Public în problema de drept care formează obiectul dosarului nr. 6/2015 al Înaltei Curți de Casație și Justiție Completul competent să judece recursul în interesul legii privind: Admisibilitatea acțiunii privind validarea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat, în situația în care promitentul - vânzător are doar o cotă parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia, cu termen de judecată la data de 08 iunie 2015.
Potrivit actului de sesizare reprezentat de recursul în interesul legii declarat de Colegiul de Conducere al Curții de Apel Suceava, în această problemă de drept s-au conturat următoarele opinii:
1. Unele instanțe au admis acțiunile având ca obiect validarea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat, în situația în care promitentul - vânzător avea doar o cotă parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia, reținând, din interpretarea dispozițiilor art. 1073 și 1077 Cod civil din anul 1864 și ale art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, că partea care și-a executat obligația asumată, de plată a prețului are posibilitatea de a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare - cumpărare, câtă vreme antecontractul/ promisiunea de vânzare - cumpărare îndeplinește cerințele generale de valabilitate a actelor juridice, prevăzute de art. 948 Cod civil și bunul a cărui vânzare a fost promisă există în patrimoniul vânzătorului.
Convenția încheiată de părți, neîndeplinind condiția ad validitatem" a formei autentice, este nulă ca și act de vânzare-cumpărare, însă valorează antecontract de vânzare-cumpărare, în baza principiului conversiunii actelor juridice, generând în sarcina ambelor părți o obligație de a face, anume de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În ceea ce privește condiția calității de proprietar a promitentului vânzător, s-a apreciat că aceasta este îndeplinită și în cazul în care convenția a fost încheiată doar de unul dintre coproprietarii aflați în indiviziune asupra bunului imobil înstrăinat, vânzarea fiind în acest caz afectată de condiție rezolutorie.
2. În cadrul aceleiași orientări jurisprudențiale, alte instanțe au admis în parte astfel de acțiuni, constatând intervenită vânzarea-cumpărarea în limitele cotelor indivize ce se cuveneau promitenților-vânzători din dreptul de proprietate asupra bunului.
3. Alte instanțe au respins aceste acțiuni, cu motivarea că vânzarea-cumpărarea fiind un contract translativ de proprietate, pronunțarea unei hotărâri care să suplinească voința promitentului vânzător impune condiția ca acesta să fie proprietarul exclusiv al bunului vândut.
Hotărârea care ține loc de contract de vânzare-cumpărare are caracter constitutiv de drepturi, astfel încât, condiția esențială pentru a putea fi pronunțată este ca, la momentul judecății, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate să aibă calitatea de unic proprietar al bunului vândut.
În acord cu principiul nemo dat quod non habet, dacă o astfel de dovadă nu a fost făcută, nu este posibil a se valida o astfel de promisiune.
Soluția ar fi aceeași și în cazul comoștenitorilor, și aceasta, independent de regula aplicabilă în materia vânzării bunurilor aflate în indiviziune, deoarece, în principiu, nu se poate pronunța o hotărâre judecătorească condițională, astfel încât o parte dintre efectele acesteia să depindă de voința promitentului-vânzător.
4. În sensul aceleiași soluții, alte instanțe au respins aceste acțiuni cu motivarea că practica și doctrina în materie s-au pronunțat constant în sensul că instanța suplinește exclusiv refuzul nejustificat al uneia dintre părți de a mai contracta, celelalte condiții pentru validitatea încheierii contractului trebuind să fie îndeplinite.
Prin urmare, promitentul vânzător trebuie să fie proprietarul exclusiv al terenului ce formează obiectul vânzării.
În lipsa efectuării partajului între moștenitorii proprietarului terenului (titular al titlului de proprietate), niciunul dintre aceștia nu este proprietar exclusiv al terenului promis spre vânzare, iar în lipsa îndeplinirii acestei condiții esențiale, de valabilitate a vânzării-cumpărării, nu se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
Este real că vânzarea bunului indiviz de către un copărtaș nu este nulă, că este supusă unei condiții rezolutorii, valabilitatea contractului depinzând de soluția partajului, însă, într-o astfel de speță, nu se pune problema desființării sau menținerii unui contract deja încheiat, ci a concursului dat de către autorități în vederea încheierii unui contract.
5. În cadrul aceleiași orientări jurisprudențiale, alte instanțe au respins astfel de acțiuni ca prematur formulate (excepție invocată din oficiu de instanță), cu motivarea că, întrucât nu s-a făcut dovada sistării stării de indiviziune și atribuirii terenului în lotul promitentului-vânzător, interesul reclamantului de a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare nu este nici născut, nici actual, ci doar eventual. Or, hotărârile judecătorești nu pot avea ca obiect pretenții eventuale, în scopuri preventive, decât în cazuri strict reglementate de lege (spre exemplu, asigurarea dovezilor).
Apreciez că, în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1073, art. 1077, art. 969 și art. 948 din Codul civil din 1864, art. 2 alin. (1) și art. 5 alin. (2) din Titlul X al legii nr. 247/2005, art. 1669 alin. (1), art. 1179 și art. 1683 alin. (1)-(3) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, instanțele de judecată nu pot pronunța o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare, având ca efect transmiterea imediată a dreptului de proprietate asupra întregului bun, ca efect al acestei hotărâri judecătorești, atunci când promitentul vânzător nu este titularul exclusiv al dreptului de proprietate asupra bunului imobil determinat, ci are doar o cotă ideală și abstractă din acest drept, iar ceilalți coproprietari nu consimt la vânzare.
§1. Examenul jurisprudenței atașate sesizării de recurs în interesul legii indică faptul că problema de drept s-a ridicat în litigiile având ca obiect pronunțarea unor hotărâri care să țină loc de acte autentice de vânzare privind bunuri imobile determinate, în situațiile în care, prin promisiuni sinalagmatice de vânzare, încheiate, fie anterior, fie ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, constatate fie prin înscrisuri sub semnătură privată[1]care, ca efect al conversiunii, valorau astfel de promisiuni, fie prin acte autentice notariale, promitenții vânzători, având doar o cotă parte ideală din dreptul de proprietate asupra bunului, au promis vânzarea întregului bun, iar părțile au executat anticipat unele dintre obligațiile viitorului contract, respectiv: promitentul cumpărător a plătit prețul și a intrat în posesia imobilului, acest ultim act de executare anticipativă având valoarea juridică a unei recunoașteri din partea celui împotriva căruia curge prescripția extinctivă - promitent vânzător și constituind o cauză de întrerupere a termenului de prescripție.
În litigiile inițiate de promitenții - cumpărători pentru pronunțarea unor hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare, cu efecte constitutive de drepturi, pentru viitor, ceilalți coproprietari, părți în litigiu nu au consimțit la vânzare, până la data pronunțării hotărârii, și nici nu a fost sistată starea de indiviziune, astfel încât se ridică problema unui conflict între regulile aplicabile executării silite în natură a obligațiilor de face rezultate din aceste promisiuni, regimul juridic al coproprietății și regulile instituite prin Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, sub imperiul căruia au fost pronunțate hotărârile în ceea ce privește vânzarea bunului altuia.
§2. În prezentarea punctului nostru de vedere, ne vom plasa sub remarca exprimată în literatura de specialitate care a evocat particularitatea contractului de vânzare - cumpărare, aceea de a fi, în același timp, izvor de obligații, dar și sursă a drepturilor reale, arătându-se că, deși cele două aspecte sunt cuprinse în același act juridic, efectul real și efectul obligatoriu trebuie observate și separat, fiind posibil ca, din punct de vedere al drepturilor reale, actul să fie ineficace, dar să fie valabil ca un raport obligațional[2].
§2.1. Exclusiv în privința problemei de drept cu care instanța supremă este sesizată, literatura de specialitate, cu unele excepții[3], nu a oferit soluții tranșante.
§2.1.1. Astfel, teza inadmisibilității pronunțării unor hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare cu privire la întregul bun a fost susținută pe baza construcției juridice a clauzei contractuale subînțelese, în contractul preparatoriu (promisiunea bilaterală).
Această clauză conexă subînțeleasă ar cuprinde în sarcina promitentului vânzător, obligația de a obține, până la data încheierii contractului, proprietatea întregului bun (facere), astfel încât, la momentul încheierii actului promis, fie de bună voie, fie pe calea executării silite în natură, prin pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract, deplina proprietate să poată fi transferată de drept.
Fără a nega valențele incontestabile ale construcției juridice doctrinare ale cărei merite deosebite constau în garantarea într-o mare măsură a securității dinamice a circuitului juridic civil, permițând strămutarea de drept a proprietății prin aplicarea dispozițiilor art. 1295 alin. (1) din Codul civil 1864, respectiv, art. 1674 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, considerăm că ea nu răspunde în totalitate interesului promitentului cumpărător care, în situațiile identificate în cauzele analizate urmărește, nu rezoluțiunea promisiunii și obligarea promitentului vânzător la plata daunelor - interese, ci executarea silită în natură a obligațiilor asumate de acesta prin promisiune.
Mai mult, partea care nu se află în culpă în ceea ce privește neexecutarea promisiunii ar fi obligată la demersuri judiciare suplimentare[4], de vreme ce, pe de o parte, neexecutarea obligației conexe, de a dobândi dreptul de proprietate nu se înfățișează ca o cauză justificată de neexecutare a obligației asumate prin promisiune, ci constituie însăși neexecutarea acesteia, iar în lipsa unui termen contractual pentru executare și în condițiile în care, astfel cum am arătat anterior, termenul de prescripție extinctivă nu curge, iar acțiunea în partaj are un caracter imprescriptibil extinctiv, promitentul cumpărător ar fi obligat ad aetermun la o stare de provizorat juridic în ceea ce privește interesele sale juridice rezultate din promisiune.
Pe de altă parte, este discutabil dacă, pe calea unei decizii în interesul legii, interpretând într-o manieră generală și abstractă, instanța supremă ar putea concluziona în sensul existenței unei voințe concordante a părților asupra existenței unei clauze subînțelese, fără a se substitui rolului judecătorilor fondului.
Or, cel puțin după intrarea în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, potrivit art. 1279 alin. (1) din acest act normativ, dispoziții aplicabile cu titlu de normă generală și în privința promisiunilor la care se referă art. 1669 din același act normativ, promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.
Situațiile care permit intervenția judiciară asupra contractelor sunt expres și limitativ prevăzută de lege și nu ar putea fi extinse altor cazuri decât cele prevăzute în Codul civil.
În lipsa unor clauze prin care să părțile ar institui obligația de a face conexă la care autorul citat face referire, conflictul determinat de executarea unor astfel de promisiuni ce nu cuprind aceste clauze nu ar putea fi soluționat decât prin aplicarea regulilor specifice pe baza cărora se determină natura juridică și efectele promisiunii bilaterale de vânzare, condițiile de validitate și efectele contractului de vânzare, corelat cu regimul juridic al coproprietății.
§2.1.2. Alți autori, în cadrul analizei condițiilor de validitate a promisiunilor de vânzare au arătat, în ceea ce privește capacitatea de a contracta și în legătură cu aceasta, puterea de a înstrăina, că promitentul dintr-o promisiune de vânzare, spre deosebire de cel dintr-un pact de preferință, nu trebuie să fie neapărat, la data încheierii promisiunii, proprietarul bunului promis, fiind suficient să devină proprietarul său până la încheierea contractului de vânzare cumpărare, ipoteză avută în vedere, de altfel, și de art. 1230 din Codul civil[5] potrivit cărora, și bunurile unui terț pot face obiectul unei prestații, debitorul fiind obligat să le procure și să le transmită creditorului sau după caz, să obțină acordul terțului.
Dimpotrivă, în contextul reglementării date prin Legea nr. 287/2009 privind Codul civil vânzării lucrului altuia, doctrina nu mai oferă aceleași răspunsuri tranșante întrebării dacă, la momentul încheierii contractului promis, promitentul vânzător trebuie să fie proprietar al bunului.
Bunăoară, într-o opinie s-a considerat că, în principiu, răspunsul ar trebui să fie pozitiv, astfel încât, atunci când promitentul vânzător nu are calitatea de proprietar al bunului la momentul executării promisiunii, acesta nu își poate îndeplini obligațiile și poate fi obligat la daune interese față de cealaltă parte[6].
În această privință, s-a adus o nuanțare, arătându-se că promitentul ar trebui să aibă calitatea de proprietar, fie la momentul executării promisiunii, fie ulterior acesteia, situație în care devin aplicabile dispozițiile cuprinse în art. 1683 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil referitoare la vânzarea lucrului altuia[7].
§2.2. De aceea, în analiza problemei de drept, vom adopta o abordare bivalentă.
§2.2.1. Un prim palier de discuții vizează efectele obligaționale ale promisiunii bilaterale de vânzare.
Din această perspectivă, observăm că promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare, contract comutativ, consensual, numit, cu executare uno ictu dă naștere unor obligații de a face, în sarcina ambelor părți, adică de a reitera consimțământul pentru vânzare, în forma prevăzută de lege ad validitatem, pentru contractul promis, formă aptă să asigure transmiterea proprietății, potrivit art. 1244 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil[8].
În optica legiuitorului român, încheierea unei promisiuni de vânzare nu conduce implicit la încheierea contractului dorit de părți, întrucât prin acest contract preparatoriu se prefigurează doar contractul viitor, părțile fiind de acord asupra elementelor esențiale ale vânzării (bunul și prețul). Pentru încheierea contractului este necesar un nou consimțământ, în forma prevăzută de lege pentru contractul promis și care va crea însuși acest contract[9].
Față de principiu pacta sunt servanda, răzgândirea uneia dintre părțile acestei promisiuni sinalagmatice nu este admisibilă, astfel încât, în situația în care una dintre părți refuză în mod nejustificat încheierea contractului promis, obligația de a face a părții recalcitrante poate fi executată silit în natură prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, în condițiile art. 1669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, text care, în materia specială, a vânzării, consacră o situație de aplicare a regulii generale înscrise în art. 1279 din același act normativ[10].
Remediile pentru aceste situații juridice constau, pe de o parte, în angajarea răspunderii contractuale a părții care a refuzat în mod nejustificat executarea promisiunii, prin acordarea daunelor interese, remediu care, în opina unor autori, este considerat regula sancționării promisiunii de a contracta, excepția fiind un alt remediu, constând în pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, un fel de executare forțată în natură a promisiunii de a contracta[11].
Din interpretarea coroborată a dispozițiilor art. 1279 și art. 1669 din Legea nr. 278/2009 privind Codul civil, s-a considerat că, pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, trebuie ca partea care cere instanței pronunțarea acestei hotărâri să-și fi executat propriile obligații rezultate din promisiune[12], ca natura contractului să permită pronunțarea unei astfel de hotărâri[13]și ca promisiunea de a contracta să respecte condițiile legii pentru validitatea contractului promis[14].
În privința acestei din urmă condiții, aceea ca promisiunea să întrunească toate cerințele de validitate a actului promis, o discuție specială se cuvine a fi făcută în privința capacității de a contracta, din perspectiva calității promitentului vânzător, de proprietar exclusiv al bunului.
Din această perspectivă, observăm că, dacă sub imperiul Codului Civil din anul 1864 problema calității de proprietar exclusiv a vânzătorului și a valabilității vânzării unui bun indiviz de către un coproprietar, fără acordul celorlalți coproprietari, ca tipologie a vânzării bunului altuia era o chestiune controversată. În Legea nr. 287/2009 privind Codul civil[15], aceasta a primit o dezlegare normativă lipsită de echivoc, chiar dacă, la acest moment, este contestată de o parte a doctrinei[16].
Or, în concepția Legii nr. 287/2009, problema vânzării lucrului altuia nu aparține condițiilor de validitate referitoare la capacitatea de a vinde și de a cumpăra[17] sau la obiectul contractului, ci este reglementată, în topografia normativă dedicată contractului de vânzare, în partea referitoare la efectele contratului și, mai precis, la obligațiile vânzătorului, fiind circumscrisă obligației vânzătorului, consfințite prin art. 1672 pct. 1 de a transmite proprietatea bunului sau după caz, dreptul vândut, de vreme ce potrivit însăși definiției vânzării, dată prin art. 1650, aceasta este contractul prin care vânzătorul transmite sau după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea bunului, iar potrivit art. 1674 din același act normativ, prin lege sau convenția părților se poate deroga de la regula transmiterii de drept a dreptului de proprietate la momentul încheierii contractului.
Pe de altă parte, în privința vânzării bunului altuia, reglementare aplicabilă și vânzării de către un coproprietar a bunului proprietate comună, art. 1683 alin. (1) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil statuează că vânzarea este valabilă, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul sau către cumpărător
Potrivit art. 1683 alin. (2) din același act normativ, obligația vânzătorului se consideră a fi executată, fie prin dobândirea de către acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct sau indirect, care procură cumpărătorului proprietatea bunului.
Prin urmare, independent de calificarea acestei operațiuni juridice în doctrină[18], vânzarea analizată dă naștere, în privința vânzătorului, unei obligații de a da, de a transmite proprietatea bunului vândut, în viitor și se analizează ca efect al vânzării.
Aplicat, în privința vânzătorului unui bun aflat în coproprietate, coproprietarul vânzător este obligat să transmită cumpărătorului și cotele părți ale celorlalți coproprietari, deci proprietatea exclusivă asupra întregului bun, fie în urma partajului, fie prin dobândirea, de la aceștia, a cotelor ce le aparțin ori să-i determine să ratifice vânzarea.
În acest caz, dacă din lege sau prin voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se transmite de drept cumpărătorului în momentul dobândirii dreptului de către coproprietarul vânzător.
În caz contrar, cumpărătorul are posibilitatea, în funcție de propria opțiune, fie de a solicita reducerea prețului proporțional cu cota parte pe care a nu a dobândit-o, pe lângă daune interese, fie poate solicita rezoluțiunea contractului, în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi știut că nu va dobândi proprietatea întregului bun [art. 1683 alin. (5) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil].
Consider că toate aceste elemente trebuie raportate și la rolul judecătorului în procedură judiciară de executare silită a promisiunii, rol care nu poate fi comparat cu cel al notarului, de vreme ce în contextul drepturilor conferite de lege, de iuris dictio și imperium, prin hotărârea pronunțată, judecătorul asigură executarea silită în natură a promisiunii, condiționat de verificarea prealabilă a condițiilor de admisibilitate a pronunțării acestei hotărâri. Prin hotărârea instanței este suplinit consimțământul uneia dintre părți și actul de jurisdicție are caracter constitutiv de drepturi, în sensul că vas transferă dreptul, de la promitentul vânzător, la promitentul cumpărător[19].
Pe de altă parte, hotărârea judecătorească având forța unui act solemn, prin intermediul său este îndeplinită condiția de formă, ad validitatem pentru vânzarea promisă și, în situațiile în care bunul se află, la data pronunțării hotărârii, în patrimoniul promitentului vânzător, ca efecte al acesteia se produce și transferul dreptului în patrimoniul cumpărătorului, cu amendamentul că transferul proprietății nu se produce prin voința judecătorului, ci în temeiul convenției părților[20] și al legii.
Esențial este, însă, faptul că, prin efectul lor, aceste hotărâri judecătorești constituie o situație juridică nouă.
În planul raporturilor juridice obligaționale, sancționând pe această cale atitudinea culpabilă a promitentului cumpărător, ele asigură executarea silită în natură a obligației de a face.
Situația juridică nou creată îmbracă forma unui contract de vânzare solemn ale cărui efecte sunt supuse legii sub imperiul căreia a fost pronunțată hotărârea.
În situațiile particulare analizate de practica judiciară care a determinat formularea recursului în interesul legii, spre deosebire de situațiile tipice, în care la data pronunțării hotărârii, promitentul vânzător este și proprietarul exclusiv al bunului, considerăm că, urmare a efectului constitutiv al acestor hotărâri judecătorești, se naște în patrimoniul fostului promitent vânzător, devenit vânzător o nouă obligație având un alt obiect, acela a da, de a transfera dreptul de proprietate către cumpărător, într-una dintre modalitățile prevăzute de art. 1683 din Legea nr. 278/2009. Aceasta constituie o obligație de rezultat.
Această construcție juridică a fost deja dezvoltată de o parte a doctrinei[21] și considerăm că ea poate fi aplicată pentru soluționarea problemei de drept în măsura în care, din ansamblul cauzei, rezultă că demersul în justiție al promitentului cumpărător este determinat de refuzul nejustificat al promitentului cumpărător, de a consimți la încheierea contractului promis și că, în realitate, părțile nu au urmărit, în această modalitate, eludarea procedurii notariale[22].
§2.2.2. Din perspectiva drepturilor reale ce ar fi transmise, se observă că potrivit art. 557 alin. (1) din Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, dreptul de proprietate poate fi dobândit și prin hotărâre judecătorească, atunci când aceasta este translativă de proprietate prin ea însăși.
Or, astfel cum s-a demonstrat în precedent, hotărârea judecătorească în situațiile particulare analizate modifică raporturile juridice obligaționale dintre părțile fostei promisiuni.
În mod cert, această hotărâre, de vreme ce nu modifică dreptul de proprietate pe cote-părți, într-o proprietate exclusivă, nu poate realiza strămutarea acestui din urmă drept.
În acest punct al analizei, se deschid discuțiile pe care le implică starea de coproprietate și regimul juridic aplicabil acesteia, urmând a observa dacă hotărârea transmite dreptul de proprietate și în ce formă.
Cu titlu prealabil, considerăm că din perspectiva celorlalți coproprietari care, fiind chemați în judecată de promitentul cumpărător și care nu și-au exprimat acordul expres pentru încheierea vânzării, hotărârea judecătorească pronunțată, în sensul de negotium nu le este opozabilă, indiferent de prezența acestora în proces, întrucât nu le creează drepturi și obligații, fiind așadar, terți față de efectele create în plan substanțial, de hotărârea pronunțată potrivit art. 1669 din Legea nr. 278/2009 privind Codul civil.
În acest fel se dă eficiență dispozițiilor art. 642 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, potrivit cărora, actele juridică făcute cu nerespectarea regulii unanimității prevăzută de art. 641 sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimțit expres sau tacit la încheierea actului.
Pe de altă parte, art. 642 alin. (2) din Legea nr. 287/2009 privind Cod Civil recunoaște coproprietarului vătămat dreptul ca, înainte de efectuarea partajului, să exercite acțiunile posesorii împotriva terțului dobânditor al bunului în posesia căruia acesta s-ar afla; într-o asemenea situație, textul dispune că restituirea posesiei se va face în folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, dacă este cazul, în sarcina celor care au participat" la încheierea actului de înstrăinare a bunului comun, ceea ce presupune dovedirea prejudiciului de către coproprietarul lipsit astfel de folosința bunului comun.
Daunele-interese sunt menite să acopere prejudiciul suferit de coproprietar prin lipsirea sa de folosința bunului, iar nu prin simpla încheiere a actului (care pentru el nici nu există), motiv pentru care, în doctrină[23], s-a apreciat că ele vor putea fi cerute deopotrivă de la toți participanții, deci și de la terțul beneficiar.
După partaj, în conformitate cu prevederile art. 681 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, actele încheiate, în condițiile legii, de un coproprietar cu privire la bunul comun rămân valabile și sunt opozabile celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului.
Prin urmare, apreciem că, și în noua reglementare, dacă unul dintre coproprietari, în loc să dispună numai cu privire la cota-parte ideală din dreptul său (ceea ce poate face fără acordul celorlalți coindivizari), înstrăinează bunul indiviz în materialitatea lui, în tot sau în parte, vânzarea nu este nulă, ci supune dreptul dobândit de cumpărător condiției suspensive, în sensul ca la partaj bunul să fie atribuit vânzătorului sau ca ulterior, ca acesta să dobândească proprietatea exclusivă ori ca vânzarea să fie ratificată de către ceilalți coproprietari.
Această construcție juridică corespunde tipologiei proprietății condiționale, ca modalitate a dreptului de proprietate, dreptul cumpărătorului în aceste condiții fiind, întocmai dreptului vânzătorului, un drept de proprietate condițională, afectat de condiția suspensivă ca vânzătorul să dobândească proprietatea întregului bun[24].
Această construcție juridică, a proprietății condiționale, plasată sub o condiție suspensivă în patrimoniul coproprietarului vânzător își menține valabilitatea, cu unele ajustări, și în condițiile în care partajul nu mai are efect declarativ, întrucât art. 680 din Legea nr. 278/2009 privind Codul civil consacră efectul ex nunc al partajului.
Astfel, efectul retroactiv al condiției îndeplinite este prezumat relativ de legiuitor.
Acest efect poate fi înlăturat potrivit art. 1407 alin. (1) din Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, prin voința părților, prin natura contractului sau prin dispoziții legale contrare.
Or, prevederile art. 1683 alin. (3) din același act normativ constituie tocmai o astfel de excepție de la efectul retroactiv al îndeplinirii condiției, de vreme ce din momentul realizării acesteia (prin atribuirea bunului la partaj vânzătorului), dreptul de proprietate pur și simplu și neafectat de modalitate se transmite de drept în patrimoniul cumpărătorului.
Simetric, în situația în care bunul vândut nu este atribuit la partaj în lotul vânzătorului, vânzarea nu mai produce niciun efect[25], ceea ce transpus în planul raporturilor obligaționale înseamnă că vânzătorul nu-și mai poate executa obligația de a da, adică de a transmite deplina proprietate as bunului vândut.
Consecințele se reflectă așadar, în planul efectelor obligaționale și deschid cumpărătorului posibilitățile prevăzute de art. 1683 alin. (5) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil care au semnificația unor alte cauze de ineficacitate de actului juridic decât nulitatea .
Prin urmare, condiția, fie suspensivă sau rezolutorie, după caz, nu va afecta decât dreptul transmis cumpărătorului, iar nu hotărârea judecătorească.
Fiind un drept de proprietate condițională, acesta poate fi înscris provizoriu în cartea funciară, potrivit art. 882 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, aplicabile în virtutea art. 76 din Legea nr. 71/2011, actelor și faptelor juridice încheiate ori după caz, săvârșite după intrarea în vigoare a Codului civil.
În aceste situații, proprietatea se consideră transmisă numai dacă se realizează evenimentul cu valoare de condiție (atribuirea bunului la partaj în lotul coproprietarului înstrăinător sau dobândirea de către acesta, în altă modalitate, a cotelor celorlalți coproprietari, ratificarea vânzării de către ceilalți copărtași), iar înscrierea provizorie asigură opozabilitatea față de terți a operațiunii juridice și corespunde securității dinamice a raporturilor juridice oglindite de cartea funciară[26].
Apreciem că în această modalitate se dă eficiență și principiul nemo dat quod non habet, de vreme ce transferul vizează dreptul în forma în care el se afla în patrimoniul vânzătorului, fiind afectat de condiție, ceea ce constituie mai mult de o calitate a dreptului, iar nu de un aspect de ordin cantitativ.
În plus, se are în vedere și instituția normată prin art. 1683 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil într-o manieră care corespunde principiului de interpretare a legii actus interpretandus est potius ut valeat quam ut pereat
§3. Apreciem că nu pot fi primite opiniile în sensul că, în aceste ipoteze, instanțele ar trebui să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare doar pentru cota parte ideală din drept și nici cele care antamează prematuritatea acțiunii, condiționând exercitarea acesteia de un eventual partaj prealabil.
Cea dintâi soluție contravine, pe de o parte, principiului autonomiei de voință a părților; părțile au înțeles să contacteze cu privire la întregul bun, iar în măsura în care cumpărătorul nu dorește pronunțarea unei hotărâri asupra unei cote - părți, instanța nu ar putea consfinți o atare soluție decât prin încălcarea principiului disponibilității.
Pe de altă parte, se induce în mod prematur cauza de ineficacitate parțială a contractului, prevăzută de art. 1683 alin. (5) din Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, deși în mecanismul aplicării normei, această posibilitate apare doar atunci când cumpărătorul ar fi cunoscut că nu putea dobândi proprietatea întregului bun și, raportat la propriile interese, nu ar fi dobândit în aceste condiții.
Cea de-a doua soluție care face trimitere indirect la solicitarea pe cale oblică, de către promitentul cumpărător, a acțiunii în partaj, deși prezintă aptitudinea de a asigura securitatea întregii operațiuni juridice, este pusă sub semnul potestativității.
Bunăoară, dreptul coproprietarului, de a solicita partajul, este un drept potestativ, imprescriptibil extinctiv, potrivit art. 728 alin. (1) din Codul civil 1864, corespunzător art. 669 din Legea nr. 28/2009 privind Codul civil[27].
Singura cale prin care promitentul vânzător ar putea face să se realizeze condiția suspensivă ar fi aceea de a pune capăt stării de coproprietate anterior pronunțării hotărârii care să țină loc de contract prin exercitarea pe cale oblică a acțiunii în partaj, această posibilitate fiind recunoscută în doctrină și jurisprudență[28].
Însă, exercitarea acțiunii oblice constituie, pentru promitentul cumpărător doar o simplă posibilitate și nu reprezintă o obligație.
Acesta poate să opteze, în raport de propriile interese, cunoscând avantajele și riscurile unei astfel de acțiuni, determinate pe de o parte, de complexitatea procedurii partajului judiciar, dar și de faptul că efectele hotărârii pronunțate în acțiunea exercitată pe cale oblică nu îi profită exclusiv creditorului care a promovat-o, ci și celorlalți creditori chirografari ai debitorului său.
Pe de altă parte, natura juridică a acțiunii oblice, aceea de măsură de conservare a patrimoniului debitorului, deși utilă din perspectiva problemei de drept analizate nu rezolvă decât parțial situația juridică a promisiunii bilaterale, fiind necesară o altă acțiune în justiție formulată, fie pe cale separată, fie grefată pe acțiunea de partaj exercitată pe cale oblică, pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract și să realizeze astfel, în integralitate, pretențiile promitentului cumpărător.
*
* *
Pentru aceste motive, în temeiul dispozițiilor art. 517 din Codul de procedură civilă, solicit admiterea recursului în interesul legii declarat de Colegiul de Conducere al Curții de Apel Suceava și pronunțarea unei decizii prin care să se asigure interpretarea și aplicarea unitară a legii.
Tiberiu Mihail nițu
[1] Aceste acte juridice, deși nule absolut ca acte de vânzare cumpărare, pentru lipsa forme autentice, valorau în temeiul conversiunii, promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare. În prezent, instituția își găsește consacrare normativă în art. 1260 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil;
[2] C. Toader, Evicțiunea în contractele civile, Editura All Beck, București, ediția a 2-a, 1998, p. 49 apud Sergiu Golub, Aspecte privind vânzarea lucrului altuia, Revista de Drept Comercial nr. 5/2002, nota 34 subsol, p. 77;
[3] Astfel, analizându-se condițiile pentru admisibilitatea acțiunii judecătorești în valorificarea unui antecontract, s-a arătat că instanța de judecată trebuie să verifice, în momentul în care a fost învestită cu soluționarea unei acțiuni judecătorești pentru valorificarea unui antecontract, dacă la momentul promovării acțiunii, promitentul vânzător era titularul dreptului de proprietate asupra bunului promis, pentru a evita situația ilegală ca pe calea unei asemenea acțiuni, un non dominus să devină, chiar și indirect, titularul dreptului de proprietate asupra bunului altuia (Ioan Adam, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Ediția a 3-a, Editura CH Beck, București, 2013, p. 234).
Acest autor, pornind de la practica fostului Tribunal Suprem, secția civilă, (decizia civilă nr. 1522 din 28 iulie 1983, publicată în Revista Română de Drept nr. 6/1984, p. 62), arată că antecontractul a fost considerat valabil, cu argumentația că prin acest act nu se transmite un drept de proprietate, ci se promite înstrăinarea unui bun ce nu aparține promitentului vânzător, acesta obligându-se a procura bunul până la momentul perfectării autentice a contractului, deoarece, obligația de a face asumată de promitentul vânzător cuprinde, de data acesta și o obligație conexă, implicită, respectiv de a procura bunul, de a-l aduce în proprietate sa. Același autor arată că o altă situație care se poate ivi este aceea a încheierii antecontractului de către un singur coindivizar cu privire la întregul bun, fără a ficerut, în prealabil, acordul celorlalți. S-a considerat că, în acest caz, vânzarea nu este nulă, ci suspusă unei condiții rezolutorii ca bunul vândut să nu cadă în lotul altui coproprietar. De aceea, mergând pe linia de argumentare a tezei precedente, autorul citat a dedus și în această privință, existența unei obligații conexe la obligația de a face, până la data perfectării autentice a contractului translativ de proprietate aceea de a efectua partajul, de a cere și obține ieșirea din indiviziune
Sub acest aspect, se cuvine a se observa că fostul Tribunal Suprem a statuat în acest sens pe baza unei interpretări literale a dispozițiilor art. 12 din Decretul nr. 144/1958 care se refereau expres la obligația asumată de proprietarul lucrului vândut și din aceasta, pe cale de legătură logică necesară, s-a dedus obligația instanței de a verifica existența și întinderea drepturilor vânzătorului asupra bunului, refuzând, în condițiile acestui act normativ, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare a unei construcții care nu era proprietatea vânzătorului, parte în antecontractul de vânzare.
Realitatea normativă în care instanțele trebuie, în prezent, să se pronunțe în aceeași chestiune este diferită, de vreme ce art. 1491 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil recunoaște ca valabilă plata făcută cu bunul altuia, iar art. 1683 din același act normativ consideră, de asemenea, valabilă vânzarea bunului altuia, în acest caz, vânzătorul fiind obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător.
[4] Precum stabilirea pe cale judiciară a unui termen pentru executarea obligației conexe a promitentului vânzător, potrivit art. 1415 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, de vreme ce existența termenului este de esența promisiunii (posibilitate antamată în doctrină, R. Dincă Contracte speciale în Nul Cod civil. Note de curs, Universul Juridic, Bcuurești, 2013, p. 62 ), exercitarea, pe calea acțiunii oblice a drepturilor debitorului, inclusiv exercitarea acțiunii în partaj, cu inconvenientele pe care le vom arată în partea finală a expunerii;
[5] I. F. Popa, Promisiunile unilaterale și bilaterale de contract. Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară în Revista Română de Drept Privat nr. 5/2013, p. 155.
În același sens, analizându-se această problemă din perspectiva consimțământului necesar încheierii promisiunii și a celui necesar executării acesteia, s-a arătat că executarea propriu-zisă constituie însăși încheierea contractului, obiect al promisiunii, astfel încât s-a concluzionat în sensul că, la momentul încheierii promisiunii, nu este necesară calitatea de proprietar a promitentului vânzător (I. Popa, Promisiunea de vânzare cumpărare și executarea silită a acesteia în concepția Codului civil în vigoare , Dreptul nr. 5/2014, p. 71).
Aceeași abordare o regăsim și în jurisprudența franceză în care s-a arătat că, deși potrivit Codului civil vânzarea lucrului altuia este nulă, totuși, în cazul în care printr-o convenție cele două părți cunoscând și explicând că statuează asupra lucrului aparținând unui terț, se angajează cu toate acestea, unul a procura livrarea și a aduce consimțământul sau ratificarea adevăratului proprietar, iar cealaltă parte a primi și plăti prețul; un contract de această natură este perfectamente valabil, întrucât duce fie la realizarea vânzării promise, fie la plata de daune interese în profitul cumpărătorului, în cazul când terțul al cărui bun fusese promis refuză a consimți sau ratifica (Cass., 8 ianuarie 1866, speță comentată și adnotată de B. Ionescu în Nestemate de jurisprudență, Universul Juridic, București, 2011, p. 100-102;
[6] I. F. Popa, op. cit., p. 155.Acest autor arată că, deși acesta este răspunsul natural, discuția poate continua în condițiile în care, neglijându-se îndeplinirea acestei condiții, se ajunge să se încheie un contract de vânzare despre care legiuitorul nu este de părere că ar trebui considerat nevalabil pe temeiul art. 1683 din Noul Cod civil. Astfel, promisiunea este valabilă, fără a putea fi executat în natură. Contractul de vânzare cumpărare este, de asemenea, valabil, dar nu produce efectele firești ale unei vânzări. Dacă totuși se încheie vânzarea promisă, lucru greu de imaginat în materie imobiliară, discuția ține de sectorul vânzării și privește vânzarea lucrului altuia.
[7] I. Popa, precit;
[8] Astfel, potrivit art. 1244 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.
Potrivit art. 885 alin. (1) din același act normativ, sub rezerva unor dispoziții contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.
Prin dispozițiile art. 56 alin. (1) și (2) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, dispozițiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispozițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Până la această dată, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil se face numai în scop de opozabilitate față de terți;
[9] I. Popa, op. cit., p. 78, 81; F. Moțiu, Contractele speciale în Noul Cod civil, Ediția a II-a, Universul Juridic, București, 2011, p. 30-31; P. Vasilescu, Drept civil. Obligații, Editura Hamangiu, București, 2012, p. 282- 285;
[10] Potrivit art. 1669 alin. (1) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractil promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat, potrivit alin. (2) al același articol.
Art. 1279 din Legea nr. 278/2009 privind Codul civil reglementează cu titlu general promisiunea de a contracta, arătând că acest trebuie să cuprindă toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea. În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune interese. De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit obligațiile poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
[11] P. Vasilescu, Drept civil, precit, p. 284;
[12] În cauzele analizate, această condiție este aprioric îndeplinită, întrucât promitentul cumpărător a achitat prețul întregului bun la data încheierii promisiunii sau cel mult, anterior introducerii acțiunii în justiție;
[13] În doctrină s-a considerat că prin natura lor, contactele oneroase intiuituu rei (vinderea) se pretează întotdeauna, prin natura lor, la această formă de executare forțată, indiferent dacă prin ele se constituie sau se transmite un drept (P. Vasilescu, precit.);
[14] În doctrină, această din urmă cerință a provocat discuții în privința formei autentice a promisiunii de a încheia un contact solemn, literatura de specialitate fiind departe de a fi unanimă sub acest aspect. Însă, din perspectiva problemei de drept care interesează sesizarea de recurs în interesul legii, nu aceasta este chestiunea asupra căreia trebuie să se dea o dezlegare.
[15] Jurisprudența anexată sesizării de recurs în interesul legii evidențiază faptul că, în toate cauzele analizate, sancționarea refuzului nejustificat al promitentului vânzător de a încheia contractul promis a fost solicitată prin acțiuni în justiție promovate după intrarea în vigoare a Legii. 287/2009, privind Codul civil, hotărârile fiind pronunțate după acest moment.
Din perspectiva conflictului de drept intertemporal, construcția juridică analizată se înfățișează ca o situație juridică în curs de constituire, fiind vorba de sancționarea pe cale judiciară a efectelor promisiunilor încheiate fie anterior, fie ulterior intrării în vigoare a acestui act normativ. Aceste construcții juridice complexe presupun a se discerne între cele două elemente constitutive: pe de o parte, promisiunea încheiată, fie sub imperiul Codului Civil anterior, fie sub imperiul Noului Cod Civil, iar pe de altă parte, momentul pronunțării hotărârii judecătorești constitutive de drepturi prin care se valorifică efectele promisiunii.
Aceste situații juridice complexe primesc o rezolvare dihotomică.
Pe de o parte, condițiile de validitate a promisiunii, ca act juridic distinct, vor fi guvernate de legea sub imperiul căreia au fost încheiate, potrivi art. 3 și 4 (interpretat per a contrario) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil. În această privință, se observă că, atât sub imperiul reglementării anterioare, cât și sub imperiul Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, chestiunea calității de proprietar exclusiv a promitentului vânzător nu reprezintă o condiție de validitate a promisiunii.
Pe de altă, determinarea legii care va guverna efectele promisiunilor, atunci când intervine un astfel de conflict intertemporal este o chestiune controversată în doctrină.
Bunăoară, într-o opinie se arată, în privința acestor situații juridice complexe interdependente ce pot fi descompuse în elementele lor componente (promisiunea de a contracta, pe de o parte, și încheierea contractului promis, pe de altă parte), ca situații juridice în curs de constituire la data intrării în vigoare a legii noi, legea aplicabilă este și trebuie să fie data săvârșirii actului sau faptului generator declanșator al situației juridice, iar nu legea în vigoare la data săvârșirii sau producerii ultimului act sau fapt, adică legea nouă, astfel încât, condițiile de validitate li efectele înstrăinării vor fi cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii antecontractului, deoarece ele asigură eficacitatea actului juridic (M. Nicolae, Contribuții la studiul conflictului de legi în timp în materie civilă (în lumina noului Cod Civil), Editura Universul Juridic, București, 2013, n. 148, p. 390-392). Același autor, criticând disjuncția făcută în această privință din perspectiva caracterului normelor aplicabile, o consideră artificială în fața imperativului de asigurare a previzibilității și a principiului așteptărilor legitime (Idem, n. 154, p. 403).
În antiteză, se consideră că situațiile juridice pluridependente, de genul celor analizate sunt supuse, în ceea ce privește efectele faptului juridic generator (declanșator) unor legi diferite, de vreme ce situația juridică este compusă din mai multe elemente constitutive: un acord de voință preliminar (antecontractul și autentificarea înstrăinării), iar fiecare dintre aceste elemente, având o valoare juridică proprie, va putea fi supus unor legi diferite prof. O. Căpățână, apud în lucrarea precitată, p. 391; O. Puie Contractele civile în contextul noului Cod civil și al noului Cod de procedură civilă, Universul Juridic, București, 2014, p. 69.
Această din urmă orientare pare a fi câștigat în jurisprudența Curții Constituționale, reținându-se, referitor la aplicarea legii în timp în aceste situații juridice complexe că aplicarea legii în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, respectiv, la data pronunțării hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare nu echivalează cu încălcarea principiului neretroactivității legii, ci este în concordanță cu principiul activității legii civile (decizia nr. 38 din 3 februarie 2015, publicată în Monitorul oficial, partea I, nr., 187 din 19 martie 2015).
Ca atare, în situațiile juridice analizate în jurisprudența anexată sesizării de recurs în interesul legii, prevederile Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, ca lege în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești constitutive vor fi cele care normează atât problema condițiilor de validitate a contractului promis (vânzarea), cât și efectele acesteia, independent de valența acestor evenimente juridice, aceea de a reprezenta efecte viitoare ale unor acte juridice născute sub imperiul vechii reglementări.
[16] L. Stângu, Contractul de vânzare cumpărare în Noul Cod civil în Studii și Comentarii, Vol. III, partea a II-a, coord. M. Uliescu, Universul Juridic, București, 2015, p. 52;
[17] Alături de autorul citat, supra nota 6 subsol și alți autori, precum și practica judiciară consideră că sintagma proprietarul capabil nu se referă doar la capacitatea de folosință sau de exercițiu, ci și la calitatea de proprietar a vânzătorului (D. Anghel, Comentariile Codului civil. Contractul de vânzare și contractul de schimb, Editura Hamangiu, București, 2012, nota 4 subsol, p, 105; Înalta Curte de Casație și Justiție, decizia nr. 2228/2009 apud D. Anghel, precit., speța nr., 70, p. 175);
[18] Comentatorii Codului civil consideră această vânzare fie ca o varietate de vânzare, având caracter aleatoriu, nu comutativ, fie ca o situație juridică în care, pe contractul de vânzare se grefează o promisiune a faptei altuia;
[19] I.-F. Popa, op. cit., p. 182; Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă, decizia nr. 201/2005 apud G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, București, 2012, nota 2 subsol, p. 340.
O parte a doctrinei a circumscris aceste hotărâri unei tipologii juridice aparte, aceea ca hotărârilor mixte, având atât efecte declarative, cât și constitutive, de vreme rolul judecătorului de a spune dreptul cu privire la un drept afirmat de o parte și contestat de cealaltă parte, rezultat dintr-o situație juridică preexistentă,(iuris dictio) este strâns legat de crearea dreptului prin hotărârea pronunțată, în sensul creării unor situații juridice noi, pe temeiul acestei hotărâri, în virtutea lui imperium (A. Nicolae, Relativitatea și opozabilitatea efectelor hotărârii judecătorești, Universul Juridic, 2008, n. 35., p. 105-106, n. 37, p. 114, n. 41, p. 121)
[20] A. Nicolae, precit., p. 127;
[21] Bunăoară, s-a arătat că, odată cu rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești, obligația de a face (de a încheia contractul autentic) ce decurge din antecontract se transformă în obligație de a da (de a transfera dreptul de proprietate), prin derogare de la dreptul comun. Astfel spus, prin hotărârea judecătorească pronunțata se face, în virtutea legii, o executare a obligației de a contracta asumată de părți, în natura ei specifică, hotărârea instanței constituind ea însăși titlu de proprietate, aidoma celui pe care părțile și l-ar fi constituit, prezentându-se la notariat. De cele mai multe ori, așa cum practica a demonstrat, cel case este nevoit să acționeze este promitentul cumpărător, el fiind acela care, achitând prețul se află în posesia bunului, stăpânindu-l în fapt, dar neîndeplinindu-se formalitățile prevăzute de lege, nu este proprietar de drept; el este doar titularul unui fragil drept de creanță și, în principiu, opozabil doar cocontractantului nu al unui drept real deplin imprescriptibil, opozabil erga omnes.
Efectul admiterii acțiunii este același: obligația de a face (de a contracta) se transformă în obligație de a da (de a transfera dreptul de propriatre) D- Chirică, Acțiunea întemeiată pe art. 12 din Decretul nr. 144/1958 și hotărârea judecătorească de admitere a acesteia în Studia Universitatis Babeș Bolyai nr. 2/1990 republicat în Studii de Drept privat, Universul Juridic, București, 2010, p. 132;
[22] Astfel de atitudini ale părților au fost sancționate în jurisprudență prin respingerea acțiunilor formulate atunci când în cauzele analizate au fost observate elementele fraudei la lege (Tribunalul Iași, decizia nr. 570/2010, apud D. Anghel, op. cit., speța nr. 71, p. 175-176)
[23] Eugen Chelaru, Drepturi reale principale, Ediția a IV-a, Editura C.H.Beck, București 2013;
[24] Această construcție juridică a stat la baza explicării caracterului declarativ al prajului, spunându-se că fiecare copărtaș este considerat a fi fost pe perioada indiviziunii proprietar sub condiție suspensivă a bunurilor care i-au fost atribuite și sub condiție rezolutorie asupra bunurilor atribuite altora (A. Nicolae, op. cit., nota 2 subsol, p,. 111).
[25] V. Stoica, Drept Civil. Drepturi reale principale, Ediția a 2-a, Editura CH Beck, București, 2013, p. 294;
[26] D. M. Cosma, Noul cod civil. Comentarii, doctrină și jurisprudență, Vol. I, Editura Hamangiu, București, 2012, n. 10, p. 1223, n. 2, p. 1224; A. A. Chiș, Publicitatea imobiliară în concepția noului Cod Civil, Editura Hamangiu, București, 2012, n. 64, p. 89-90;
[27] V. Stoica, op. cit., p. 299;
[28] L. Pop, Acțiunea oblică în Pandectele Române nr 1/2006, republicat în Contribuții la studiul obligațiilor civile Universul Juridic, București, 2010., p. 146-147 și jurisprudența loc. cit., V. Stoica, op. ciot., p. 293